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基于成分数据的中国房地产资金来源结构变化趋势预测

发布日期:2021-09-16 01:25浏览次数:
本文摘要:概要:在社会经济管理的许多领域中,成分数据普遍应用于分析研究对象结构的变化规律,或者推断研究对象结构的发展趋势等,本文基于1997-2005年的中国房地产资金来源的历史数据,应用于成分数据方法对房地产资金来源结构变化展开了分析和预测,针对当前房地产宏观调控中的一些深层次的问题,明确提出了适当的政策建议。

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概要:在社会经济管理的许多领域中,成分数据普遍应用于分析研究对象结构的变化规律,或者推断研究对象结构的发展趋势等,本文基于1997-2005年的中国房地产资金来源的历史数据,应用于成分数据方法对房地产资金来源结构变化展开了分析和预测,针对当前房地产宏观调控中的一些深层次的问题,明确提出了适当的政策建议。  关键词:成分数据 房地产资金来源结构      一、问题的明确提出      区别于其他行业,房地产行业资金在用于和供需上不存在一系列类似的对立:第一,投放的极大性与投资者自有资金有限性的对立。

房地产项目的资金投入量都相当大,从几百万、几千万、甚至上亿元平均,而一般投资者的自有资金很难承托。第二,投放的集中性与资金来源分散性的对立,房地产的资金投入往往是十分集中于的,而资金来源却很集中,一般开发者必须利用自有资金、银行资金,以及其他资金来源渠道,这与资金投入的集中性产生了对立。

第三,房地产投资资金的固定性、长期性与资金流动性的对立。房地产具备不能移动性,要求了资本一旦转入房地产,流动性和所求性就受到一定容许,尽管房地产资金的供给和用于不存在很多不能调和的对立,但房地产业的主要产品——住房毕竟社会必需品,其需求量相当大,创建流畅的房地产投融资渠道就十分必要。  2003年10月,以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号文件”有针对性地对房地产开发企业贷款、对建筑施工企业流动资金贷款用途做到了详尽规定,从而冲破了宏观调控的序幕。房地产宏观政策的两条主线:一是贤把土地关口,二是贤把信贷关口,其根本宗旨和政策目标是:诱导投资过慢快速增长,增进经济快速增长模式的改变。

几年来,金融系统采行了一系列有力的政策措施,严格控制对房地产的信贷投入,提升门槛,增强审查,多次提升商业银行存款准备金比率和贷款利率,实施差异贷款政策,对个人住房按揭也增大了审查管理的力度,容许外资出售房屋和土地。应当看见,到2006年三季度,宏观调控的效果在逐步显出,一些城市土地和房屋价格上涨的势头获得了可行性的诱导。然而,持续三年的宏观调控并没超过预期的效果,城市土地价格持续上升,房价持续较慢下跌,房地产行业一些深层次的结构性问题依然引人注目。  掌控房地产投资资金来源状况是展开宏观调控的前提。

因此,本文遥相呼应1997-2005年的中国房地产资金来源的历史数据,分析了中国房地产资金来源结构历史演进趋势和特征,以及现状体现的问题,并预测了资金来源结构未来的发展趋势,根据这一预测明确提出了深化宏观调控,提高中国房地产资金结构,回避系统性风险的政策建议。     二、房地产资金来源的主要渠道      根据我国现行统计资料制度,房地产资金来源是按房地产项目来展开统计资料的,分成国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。(闻表格1)   1、国家预算内资金(国家和地方财政拨款)。

在计划体制下,国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府划拨国有房地产企业的研发经营基金或专项研发资金,由财政部门核准拨给构成企业资本金。由于住房是社会必需品,其性质具有一定的保障性,因此住房的投资主体还包括政府,在国外,政府资金在住房市场的运用,一是政府必要投资建设公共住房或给与建设者补贴,二是政府对于低收入需求者必要获取出售或租给房屋的补贴。

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随着我国投融资体制的改革,我国房地产业逐步创建了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道,政府仍然向国有企业减少财政投入用于企业资本金,而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅,增大对住宅市场的投放,但根据现行的统计资料制度,地方政府在经济适用房建设中的土地出让金的免除等未统计资料进住房建设资金中,因而构成政府投放的高估。  2、国内贷款(面向开发商的贷款)。房地产业的银行贷款必要展现出为土地储备贷款和房地产开发贷款,还包括:流动资金贷款,主要用作补足企业为已完成计划内土地研发和商品房建设任务必须的流动资金:研发项目贷款,主要为明确的房地产开发项目获取生产性资金贷款;房地产抵押贷款。

开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。  3、债券(企业债券)。

房地产企业债券自2000年以后再未发售,原先的少量债券也已兑付。  4、利用外资。

外资对我国房地产市场的参予牵涉到研发、中介和销售、物业经营等各个环节,主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过必要出售土地、房产、展开项目合作、必要入股房地产公司等方式,集中于投资于房地产行业。在投资方式上主要还包括:(1)必要利用外资:主要指股权投资,还包括通过独资、合资或合作经营;(2)间接利用外资:主要指贷款,还包括外国政府贷款、国际金融组织贷款和外国商业银行贷款。  5、自筹资金。

自筹资金主要指自有资金。还包括:(1)企业内部资金:指企业继续没利用或没充分利用的资金,还包括公积金、并未分配利润等;(2)其他企业资金:还包括企业间港龙、大股东、债券及各种商业信用,既有长年的、平稳的牵头,又有短期的、临时的融通;(3)职工和民间资金:指本企业职工和城乡居民手中继续或者较长时期内闲置的资金通过投资的渠道沦为房地产开发企业的资金来源;(4)发行股票。  6、其他资金来源。主要由定金与预付款、个人按揭贷款等构成。

房地产开发企业通过预售房地产五品,提早向购买者或用于单位缴纳定金和分期付款,既可以解决问题研发资金的严重不足,也可以防止市场供不应求风险,减少资金成本,减缓资金周转。企业除向银行贷款外,还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。这些非银行金融机构,有的必要积极开展遗、借贷业务,有的为企业融资承销获取服务。

        三、1997-2005年中国房地产资金来源结构变化趋势      我们找到,1997年-2005年问,中国房地产资金结构呈现出如下特征:(闻表格2)   1、从总体规模上,1997-2005年,我国房地产业投放始终保持快速增长的发展势头,尤其是2003年以后,相对于宏观经济的协调发展,房地产投资仍然在高位运营。


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